『マンションへの散歩道 第四十一歩』 2024/8/7
2024/08/07 (Wed) 17:36
━「マンションへの散歩道」発行：マンションコンサルティング-━
このメールマガジンは、配信登録された方の他に、マンションコンサルティング社員と名刺交換された方、および過去に展示会・セミナー等に参加いただいた方に配信しています。
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XXXX XXXX 様
建築資材の高騰などにより、マンションの管理費や修繕積立金が値上がりしていると言われています。しかし、具体的にどの程度値上がりしているかは不確かでした。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が、2023年度に成約した首都圏（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）の中古マンションの管理費や修繕積立金について分析した結果を発表しています。それによると、2023年度の首都圏中古マンションの月額平均額は、1戸当たりで管理費が平均12,831円、修繕積立金が11,907円でした。また、平方メートル当たりの管理費は平均201円（前年度比2.1％上昇）、修繕積立金は187円（同3.1％上昇）、合計は388円（同2.6％上昇）でした。これにより、確実に前年より上昇していることが分かります。
管理組合にとっては、この値上がり傾向により、じわじわと管理費や修繕積立金が不足し、喫緊の課題となっています。
■首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2023年度）
https://y.bmd.jp/90/3703/2040/XXXX
それでは、『マンションへの散歩道 第四十一歩』をお届けしますので御一読ください。（MCKK編集）
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目次
１ 岩見守和のマンション関係記事：2024年7月分（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
２ 特別寄稿：分譲マンションの窓・玄関ドア改修工事と補助事業 その３（ＹＫＫ ＡＰ株式会社 首都圏改装支社 営業推進部 長田 克也）
３ マンションと法：区分所有法制の見直し（弁護士 豊田 秀一）
４ アメリカ便り：ダラスの都市開発からの教訓（米テキサス 谷 景太）
５ カトー折りの散歩道：カトー折りの新プロジェクト（カトー折り 加藤 祐一）
６ 橋本ドンのマンション管理での嘘のようなホントの話？！：これからはペットとの共存共栄を考える必要があります？！（マンション管理士 橋本 和聡）
７ マンション関係判例集：管理委託会社関係等（MCKK編集）
８ マンション問題を考える：マンションとリースバック（MCKK 澤 與志博）
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【１ 岩見守和のマンション関係記事】
■マンション関係記事7月分
好評のマンション関係記事7月分（94ページ）をお届けします。（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
https://y.bmd.jp/90/3703/2041/XXXX
■『岩見守和のマンション関係記事』のバックナンバーはこちらで確認できます。
https://y.bmd.jp/90/3703/2042/XXXX
【２ 特別寄稿：分譲マンションの窓・玄関ドア改修工事と補助事業（その２）】
建材メーカーのＹＫＫ ＡＰ株式会社からの特別寄稿の最終回をお届けします。
国が掲げる「2050年カーボンニュートラル宣言」に向けて、建築物の断熱化は必要なことです。一方で築40年以上が経過している住宅では、窓や玄関ドアの劣化も発生してきております。この2つの課題に対応すべく、メーカーでは改修向けの商品開発、国では補助事業を展開しております。これらを分譲マンションで実施・活用するためにはどんなことが必要なのかをお伝えできたらと思います。（MCKK編集）
■分譲マンションの窓・玄関ドア改修工事と補助事業（その3）
（寄稿者：ＹＫＫ ＡＰ株式会社 首都圏改装支社 営業推進部 長田 克也）
《全文、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/2043/XXXX
※この特別寄稿への問合わせ先
・担当：ＹＫＫ ＡＰ株式会社 首都圏改装支社 営業推進部 長田 克也
・メールアドレス：k_osada@ykkap.co.jp
・電話番号：080-1321-9261
【３ マンションと法】
■区分所有法制の見直し
今回は、区分所有法制の見直しについて見ていきたいと思います。これから何回かに分けて検討する区分所有法制の見直しの対象は、「区分所有法制の改正に関する要綱案」となります。この要綱案は、令和４年９月１２日に開催された法制審議会第１９６回会議における法務大臣からの諮問第１２４号（老朽化した区分所有建物の増加等の近年の社会情勢・・・・・・（弁護士 豊田 秀一）
《全文、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/2044/XXXX
【４ アメリカ便り】
■ダラスの都市開発からの教訓
この施設の仕掛け人は、スチュアート・フィッツ、ブッチ・マクレガー、そして全国的に有名なレストラン経営者で、Fuddruckers、Macaroni Grill、Eatzi'sのフィル・ロマーノでした。彼らは、ウエストダラスインベストメンツ社として、1つの大きなパビリオンに12軒のレストランをオープンすることで、近隣の小売スペース、オフィス、アパートの波を刺激することを考えて・・・・・・・・（米テキサス 谷 景太）
《全文、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/2045/XXXX
【５ カトー折りの散歩道】
■カトー折りの新プロジェクト ～カトー折りを世界へ～
カトー折りを世界に広めようというプロジェクトが立ち上がるかもしれない。応援する人たちが現れたのである。それは世界に何をもたらしていくのか胸が踊る思いである。先日、第一回の打ち合わせがオンラインであった。・・・・・・（カトー折り 加藤 祐一）
■今月のカトー折り
～新聞紙の頑丈な野菜袋入れ、ガーデン清掃（巻き折り）～
《全文、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/2046/XXXX
【６ 橋本ドンのマンション管理での嘘のようなホントの話？！】
■これからはペットとの共存共栄を考える必要があります？！
猫や犬といった小動物のペット飼育を許可されているマンションもあれば、私の住んでいるマンションにおいては、小鳥、観賞用の魚類等に限られており、小動物、犬、猫は禁止されております。そのため、廊下等、共用部内にてペットを見かけることはまずありませんが・・・・・・・・・・・・（マンション管理士 橋本 和聡）
《全文、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/2047/XXXX
【７ マンション関係判例集】
マンションに関する裁判の判例等を「マンション関係判例集」としてまとめました。
本資料は山形民男氏の作成した判例資料集「時系列平成26年~令和2年」全131ページをもとにしています。（MCKK編集）
■管理委託会社関係
・管理委託会社への預り金等請求事件平26年6月20日 東京地判
■管理費滞納競売関係
・強制競売が無剰余取消しを巡る訴訟 平26年3月3日 大阪高決
■管理費価格設定妥当性訴訟
・店舗部分管理費の価格設定の妥当性 平26年3月27日 東京地判
等々
《詳細は、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/2048/XXXX
【８ マンション問題を考える】
■マンションとリースバック
高齢者を中心にリースバックの被害が起きている。強引な販売による被害である。契約後、本人または、家族が気づく。「売却後の賃料が予想以上に高額となり、生活費が圧迫されそうだ。」「再購入しようとしても条件が厳しく、再取得が困難になりそうだ。」と。
リースバックは自宅マンションを現金化し、賃貸として住み続けることができる仕組みである。売却後も生活環境を変えることなく、安心して老後を過ごすことができるので大きなメリットがある。
しかし、デメリットもある。本人が契約の落とし穴に気づいても救済されない。マンションを不動産業者に売却した場合には、後で考え直して契約を取り消したくても、無条件で解除できるクーリングオフの制度がない。自宅マンションに訪問され契約した場合は、消費者法の特定商取引法の訪問購入を適用できるように思えるが、実際には物品が対象で不動産はクーリングオフの対象外である。だから、契約した本人の責任として処理されてしまう。
このようなトラブルを回避するためには、どうするか。本人が、救済制度がないことを知り、リースバックの仕組みやリスクを理解し、必要に応じて家族などと相談し、契約内容を十二分に確認したうえで判断するしかない。しかし、現実的にはそうはならないから被害が起きている。
いずれにしても、高齢者がリースバックのトラブルに巻き込まれないようにすることが重要である。安全で安心な取引はリースバック制度の健全な発展にもつながる。このような被害は、人の一生をおろそかにする取引なので、正義に反するはずだ。国は注意喚起だけでなく、何らかの支援整備を検討してもらいたいものだ。（MCKK 澤 與志博）
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本マガジンについてのご意見ご感想をお寄せください。
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info@mansion-consulting.co.jp
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【発行者】
株式会社マンションコンサルティング
〒121-0807 東京都足立区伊興本町1-6-23
TEL:03-5809-4477 FAX:03-5809-4377
https://y.bmd.jp/90/3703/2052/XXXX
横浜Webオフィス（神奈川県横浜市）、白浜ラボラトリー（和歌山県田辺市）
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東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が、2023年度に成約した首都圏（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）の中古マンションの管理費や修繕積立金について分析した結果を発表しています。それによると、2023年度の首都圏中古マンションの月額平均額は、1戸当たりで管理費が平均12,831円、修繕積立金が11,907円でした。また、平方メートル当たりの管理費は平均201円（前年度比2.1％上昇）、修繕積立金は187円（同3.1％上昇）、合計は388円（同2.6％上昇）でした。これにより、確実に前年より上昇していることが分かります。
管理組合にとっては、この値上がり傾向により、じわじわと管理費や修繕積立金が不足し、喫緊の課題となっています。
■首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2023年度）
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それでは、『マンションへの散歩道 第四十一歩』をお届けしますので御一読ください。（MCKK編集）
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目次
１ 岩見守和のマンション関係記事：2024年7月分（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
２ 特別寄稿：分譲マンションの窓・玄関ドア改修工事と補助事業 その３（ＹＫＫ ＡＰ株式会社 首都圏改装支社 営業推進部 長田 克也）
３ マンションと法：区分所有法制の見直し（弁護士 豊田 秀一）
４ アメリカ便り：ダラスの都市開発からの教訓（米テキサス 谷 景太）
５ カトー折りの散歩道：カトー折りの新プロジェクト（カトー折り 加藤 祐一）
６ 橋本ドンのマンション管理での嘘のようなホントの話？！：これからはペットとの共存共栄を考える必要があります？！（マンション管理士 橋本 和聡）
７ マンション関係判例集：管理委託会社関係等（MCKK編集）
８ マンション問題を考える：マンションとリースバック（MCKK 澤 與志博）
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【１ 岩見守和のマンション関係記事】
■マンション関係記事7月分
好評のマンション関係記事7月分（94ページ）をお届けします。（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
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【２ 特別寄稿：分譲マンションの窓・玄関ドア改修工事と補助事業（その２）】
建材メーカーのＹＫＫ ＡＰ株式会社からの特別寄稿の最終回をお届けします。
国が掲げる「2050年カーボンニュートラル宣言」に向けて、建築物の断熱化は必要なことです。一方で築40年以上が経過している住宅では、窓や玄関ドアの劣化も発生してきております。この2つの課題に対応すべく、メーカーでは改修向けの商品開発、国では補助事業を展開しております。これらを分譲マンションで実施・活用するためにはどんなことが必要なのかをお伝えできたらと思います。（MCKK編集）
■分譲マンションの窓・玄関ドア改修工事と補助事業（その3）
（寄稿者：ＹＫＫ ＡＰ株式会社 首都圏改装支社 営業推進部 長田 克也）
《全文、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/2043/XXXX
※この特別寄稿への問合わせ先
・担当：ＹＫＫ ＡＰ株式会社 首都圏改装支社 営業推進部 長田 克也
・メールアドレス：k_osada@ykkap.co.jp
・電話番号：080-1321-9261
【３ マンションと法】
■区分所有法制の見直し
今回は、区分所有法制の見直しについて見ていきたいと思います。これから何回かに分けて検討する区分所有法制の見直しの対象は、「区分所有法制の改正に関する要綱案」となります。この要綱案は、令和４年９月１２日に開催された法制審議会第１９６回会議における法務大臣からの諮問第１２４号（老朽化した区分所有建物の増加等の近年の社会情勢・・・・・・（弁護士 豊田 秀一）
《全文、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/2044/XXXX
【４ アメリカ便り】
■ダラスの都市開発からの教訓
この施設の仕掛け人は、スチュアート・フィッツ、ブッチ・マクレガー、そして全国的に有名なレストラン経営者で、Fuddruckers、Macaroni Grill、Eatzi'sのフィル・ロマーノでした。彼らは、ウエストダラスインベストメンツ社として、1つの大きなパビリオンに12軒のレストランをオープンすることで、近隣の小売スペース、オフィス、アパートの波を刺激することを考えて・・・・・・・・（米テキサス 谷 景太）
《全文、ホームページに掲載》
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【５ カトー折りの散歩道】
■カトー折りの新プロジェクト ～カトー折りを世界へ～
カトー折りを世界に広めようというプロジェクトが立ち上がるかもしれない。応援する人たちが現れたのである。それは世界に何をもたらしていくのか胸が踊る思いである。先日、第一回の打ち合わせがオンラインであった。・・・・・・（カトー折り 加藤 祐一）
■今月のカトー折り
～新聞紙の頑丈な野菜袋入れ、ガーデン清掃（巻き折り）～
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【６ 橋本ドンのマンション管理での嘘のようなホントの話？！】
■これからはペットとの共存共栄を考える必要があります？！
猫や犬といった小動物のペット飼育を許可されているマンションもあれば、私の住んでいるマンションにおいては、小鳥、観賞用の魚類等に限られており、小動物、犬、猫は禁止されております。そのため、廊下等、共用部内にてペットを見かけることはまずありませんが・・・・・・・・・・・・（マンション管理士 橋本 和聡）
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【７ マンション関係判例集】
マンションに関する裁判の判例等を「マンション関係判例集」としてまとめました。
本資料は山形民男氏の作成した判例資料集「時系列平成26年~令和2年」全131ページをもとにしています。（MCKK編集）
■管理委託会社関係
・管理委託会社への預り金等請求事件平26年6月20日 東京地判
■管理費滞納競売関係
・強制競売が無剰余取消しを巡る訴訟 平26年3月3日 大阪高決
■管理費価格設定妥当性訴訟
・店舗部分管理費の価格設定の妥当性 平26年3月27日 東京地判
等々
《詳細は、ホームページに掲載》
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【８ マンション問題を考える】
■マンションとリースバック
高齢者を中心にリースバックの被害が起きている。強引な販売による被害である。契約後、本人または、家族が気づく。「売却後の賃料が予想以上に高額となり、生活費が圧迫されそうだ。」「再購入しようとしても条件が厳しく、再取得が困難になりそうだ。」と。
リースバックは自宅マンションを現金化し、賃貸として住み続けることができる仕組みである。売却後も生活環境を変えることなく、安心して老後を過ごすことができるので大きなメリットがある。
しかし、デメリットもある。本人が契約の落とし穴に気づいても救済されない。マンションを不動産業者に売却した場合には、後で考え直して契約を取り消したくても、無条件で解除できるクーリングオフの制度がない。自宅マンションに訪問され契約した場合は、消費者法の特定商取引法の訪問購入を適用できるように思えるが、実際には物品が対象で不動産はクーリングオフの対象外である。だから、契約した本人の責任として処理されてしまう。
このようなトラブルを回避するためには、どうするか。本人が、救済制度がないことを知り、リースバックの仕組みやリスクを理解し、必要に応じて家族などと相談し、契約内容を十二分に確認したうえで判断するしかない。しかし、現実的にはそうはならないから被害が起きている。
いずれにしても、高齢者がリースバックのトラブルに巻き込まれないようにすることが重要である。安全で安心な取引はリースバック制度の健全な発展にもつながる。このような被害は、人の一生をおろそかにする取引なので、正義に反するはずだ。国は注意喚起だけでなく、何らかの支援整備を検討してもらいたいものだ。（MCKK 澤 與志博）
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