━「マンションへの散歩道」発行：マンションコンサルティング-━
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XXXX XXXX 様

日本は世界中で最も自然災害の割合が高い国です。外国に比べて台風、大雨、大雪、洪水、土砂災害、地震、津波、火山噴火などが発生しやすいのです。
再保険のスイス再保険によれば、2019年の自然災害による世界の保険損害額は520億ドルで、日本の損害が、世界全体の3割弱だそうです。2019年は大規模な洪水被害が相次いだ年とはいえ、日本の国土面積は全世界の0.3%ですから、やはり災害大国と言われるのも当然です。
そんな中、災害が発生した時に比較的強いと言われる分譲マンションですが、マンション特有の災害も起きており、一人ひとりが日頃から災害に備えておくことはもちろんのこと、マンション管理組合も住民同士が協力して防災対策に当たるような取組が必要だと言われています。また、マンションの住人だけではなく地域の住人の受け入れも求められる必要が出てきています。
そんな折、フロント社員へアンケート調査から、防災や災害対応に関する分譲マンションの現状を明らかにしたレポートが発表されました。とても参考になります。

■分譲マンションにおける防災活動の課題（マンション未来価値研究所）
https://y.bmd.jp/90/3703/1270/XXXX

それでは、『マンションへの散歩道　第二十七歩』をお届けしますので御一読ください。（MCKK編集）

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目次
１　岩見守和のマンション関係記事：2023年6月分（情報リスクアドバイザー　岩見　守和）
２　マンションと法：総会の決議の瑕疵の具体的な内容（弁護士　豊田　秀一）
３　アメリカ便り：ダラスの高級住宅街（米テキサス　谷　景太）
４　カトー折りの散歩道：呆然とする（カトー折り　加藤 祐一）
５　マンション関係判例集：区分所有者と賃貸借訴訟(1)（MCKK編集）
６　マンション問題を考える：マンション管理組合の高齢化問題（MCKK　澤　與志博）

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【１ 岩見守和のマンション関係記事】
■マンション関係記事6月分
好評のマンション関係記事6月分（56ページ）をお届けします。（情報リスクアドバイザー　岩見　守和）
【岩見】マンション関係記事_2023年6月.pdf
https://y.bmd.jp/90/3703/1271/XXXX
■『岩見守和のマンション関係記事』のバックナンバーはこちらで確認できます。
https://y.bmd.jp/90/3703/1272/XXXX

【2 マンションと法】
■総会の決議の瑕疵の具体的な内容
今回は、総会の決議の瑕疵の具体的な内容について検討します。総会の決議の瑕疵の内容は、「手続的」な瑕疵と「内容的」な瑕疵に分類することができます。このうち、「手続的」な瑕疵とは、総会の招集手続や決議の手続において瑕疵がある場合です。例えば、総会の招集権者以外の者が総会を招集した場合、議題又は議案の要領を通知していない場合、招集期限を満たしていない場合、組合員に対して招集通知を発していない場合などが・・・・・・（弁護士　豊田　秀一）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1273/XXXX

【3 アメリカ便り】
■ダラスの高級住宅街
今回はたまたまご縁あってダラスの高級マンションに住む友人宅を訪問させていただくことができましたので今回ちょっとだけ紹介させていただきます。場所的には、ダラスダウンタウンから少し北西に位置しているタートルクリークエリアといういわゆる高級マンションや一棟10億円前後の綺麗な豪邸が立ち並ぶエリア・・・・・・・・（米テキサス　谷　景太）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1274/XXXX

【4 避難生活に役立つカトー折り】
■呆然とする
あっという間に今年も半年が過ぎた。そう思っていると、車の運転中にラジオからはこんなことを言っていたことを思い出した。「早いですねー半年過ぎちゃっていますねー、来年は2024年です。１年後どうなっているか、自分はどうなっているだろうと思う方、ぜひお話を聞かせてください。」など聞こえてきて、え、もう来年のことを考えてみては？という提案にぎょっと思った・・・・・・（カトー折り　加藤 祐一）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1275/XXXX
■今月のカトー折り
～ポータブルトイレになる新聞紙の携帯トイレ袋の折り方（巻き折り）～

【5 マンション関係判例集】
マンションに関する裁判の判例等を「マンション関係判例集」としてまとめました。
本資料は山形民男氏の作成した判例資料集「時系列平成26年~令和2年」全131ページをもとにしています。（MCKK編集）
■区分所有者と賃貸借訴訟(1)
［例］
・転貸借契約と滞納賃料・管理費請求　東京地判　平27年12月4日
・賃借料滞納で契約解除と信頼関係破壊の法理　最高判　平27年4月25日
・賃貸マンションでの自殺で大家による賠償請求範囲　仙台地判　平27年9月24日
・賃借人自殺による連帯保証人への賠償請求範囲　東京地判　平27年9月28日
《詳細は、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1276/XXXX

【６　マンション問題を考える】
■マンション管理組合の高齢化問題
マンション管理組合の高齢化問題は社会問題化しそうである。
マンション管理組合は区分所有者で構成され、建物や共用部などの適切な維持管理の役割があり、とても重要である。管理組合の構成員が高齢化すると当然だが弊害が起きる。どのような状況になろうとも、マンション管理が運営できる仕組みは必要である。
色々と原因はある。例えば、少し前までは定年は60歳で年金も60歳支給だった。この当時は構成員にも余裕があった。しかし、定年も年金支給も65歳になった。そして70歳、75歳と働く年齢は高まっている。当然だが余裕がなくなる。頼りたい30代、40代、50代の現役世代は遅くまで働く時代になり、管理組合運営に助力する余裕がない。さらに、かつて管理組合運営の中心だった人達もいなくなる。このように、管理組合の担い手は確実に少なくなっている。
管理組合の担い手がいないと、理事会の運営が滞る。理事会運営が滞ると重要事項が決まらない。重要事項が決まらないとマンション管理ができず、環境そのものが悪化する。悪化すれば、空き室増加に繋がる。空き室増加により専有部の売却が困難になる。売却が困難になると資産価値が低下する。このように全てが悪循環のサイクルになる。気づきの早いマンション管理組合は、役員資格の工夫、報酬制や負担金制度を導入して、解決を図ろうとしている。しかし、一時的な解決にしかならない。
しかし、どんなにマンション管理組合が高齢化してもマンションを適切に維持・管理する方法はある。民間企業は商品やサービスを開発できる。行政は規制を緩和すればよい。また第三者管理などの制度を今以上に推進してもよい。マンション管理士や建築家、弁護士などの専門家も積極的に市場参入したらよい。その時に何より重要なことはマンション側から見て分かり易く透明度があることだ。言葉は悪いが「十把一絡げ」ではダメだ。（MCKK　澤　與志博）

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