『マンションへの散歩道 第二十六歩』 2023/5/16
2023/05/16 (Tue) 21:55
━「マンションへの散歩道」発行：マンションコンサルティング-━
このメールマガジンは、配信登録された方の他に、マンションコンサルティング社員と名刺交換された方、および過去に展示会・セミナー等に参加いただいた方に配信しています。
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XXXX XXXX 様
近代社会は都市文化とも言われます。特に近年は全世界で都市化進み、国際連合の試算では2050年には世界人口の3分の2が都市に暮らすともいわれています。
日本も同様で、そのバロメーターとしてマンション化率も参考になります。マンション化率とは世帯数に占める分譲マンション戸数の割合ですが、不動産業界のコンサルティングの株式会社東京カンテイは、「都道府県・主要都市のマンションストック戸数＆マンション化率 2022」のデータを公開しています。
このデータによれば、都道府県別では、東京都が最も高く、次いで神奈川県、大阪府となり、当然ながら大都市のマンション化率が高いことがわかります。また、東京都千代田区が81％を超えるマンション化率でとても高いことがわかります。参考にしてください。
■Kantei eye 114(マンション化率/マンション・一戸建て住宅データ白書)
https://y.bmd.jp/90/3703/1188/XXXX
それでは、「マンションへの散歩道」の第二十六歩を発信しますので御一読ください。（MCKK編集）
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目次
１ 岩見守和のマンション関係記事：2023年4月分（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
２ マンションと法：総会の開催準備（弁護士 豊田 秀一）
３ アメリカ便り：HOW DID THEY BUILD THAT?（米テキサス 谷 景太）
４ 避難生活に役立つカトー折り：散歩で出会う人（カトー折り 加藤 祐一）
５ マンション関係判例集：環境関係訴訟／等々（MCKK編集）
６ マンション問題を考える：マンション管理の商品とサービス（MCKK 澤 與志博）
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【１ 岩見守和のマンション関係記事】
■マンション関係記事4月分
好評のマンション関係記事4月分（39ページ）をお届けします。（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
【岩見】マンション関係記事_2023年4月.pdf
https://y.bmd.jp/90/3703/1189/XXXX
■『岩見守和のマンション関係記事』のバックナンバーはこちらで確認できます。
https://y.bmd.jp/90/3703/1190/XXXX
【2 マンションと法】
■総会の開催準備
前回に引き続き、総会に関する問題を取り上げます。標準管理規約４２条３項では、通常総会は、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集しなければならないと規定されています。そのため、マンションの会計年度の定めにもよりますが、毎年５月、６月頃が総会開催時期となっているマンションが多いのではないかと思います。総会は、・・・・・・（弁護士 豊田 秀一）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1191/XXXX
【3 アメリカ便り】
■HOW DID THEY BUILD THAT?
読者のみなさん、こんにちは。日本もようやくコロナが5類になってよかったですね。日本に旅行するインバウンドの外国人数も多くなったそうで、もちろん彼らはマスクしないでしょうから、マスクなし文化を海外から逆輸入するかのようにマスクを外して元気に活動される方が増えていくのではないかと期待しています。そうした中、こちらダラスでは初夏のような30度近い日が続き、・・・・・・・・（米テキサス 谷 景太）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1192/XXXX
【4 避難生活に役立つカトー折り】
■散歩で出会う人
私はそもそも散歩する習慣はないので、その散歩を好むとはどういう心境になると散歩したくなるかはよくわからない。でもこの散歩の気分であちらこちらで気付きや発見があって楽しいのである。どういう訳なのかわからないが出会う人というのは偶然に出会っているのでなく、必然的に出会っているのではないか・・・・・・（カトー折り 加藤 祐一）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1193/XXXX
■今月のカトー折り
～ドギーバックの折り方～
【5 マンション関係判例集】
マンションに関する裁判の判例等を「マンション関係判例集」としてまとめました。
本資料は山形民男氏の作成した判例資料集「時系列平成26年~令和2年」全131ページをもとにしています。（MCKK編集）
■環境関係訴訟
隣接地に建築するマンションによる日照阻害)損害賠償訴訟 最二小決平27年3月6日
■マンション購入と瑕疵担保訴訟 耐震性等
建築マンション耐震強度不足訴訟 平26年4月22日 大阪高判
■マンション購入と瑕疵担保訴訟 土地関係
マンション全体の借地権の瑕疵と説明義務 東京地判 平26年9月19日
■工事瑕疵訴訟
音楽家の部屋に関する防音工事の瑕疵担保責任 東京地判 平27年7月9日
■売買契約解除
通気管施工不良による悪臭で賃貸困難瑕疵修補訴訟 平6年2月24日 東京高判
《詳細は、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1194/XXXX
【６ マンション問題を考える】
■マンション管理の商品とサービス
一般的に、戸数が50戸未満のマンションのことを小規模マンションと言う。地域にもよるが全マンションの50％前後が小規模マンションである。住人同志のコミュニケーションがとりやすい、合意形成が図りやすいなどのメリットが多い。
今、その小規模マンションの悩みが深くなっている。例えば、自主管理をしているある小規模マンションでは、一部の区分所有者に負担が集中し過ぎる問題がおきている。だからと言って管理会社に委託しようとするとコストの問題などがおき、なかなか前に進まない。また、管理会社に委託をしているある小規模マンションでは、管理会社のビジネスモデルに合致しないが故の管理委託契約の継続が困難になる問題がおきている。
これら小規模マンションでは、住人の高齢化、賃貸化、空室化、などの問題が山積し始めている。その結果、管理組合の運営が困難をきたす。そこに建物の高経年化が追い打ちをかける。そんな悪循環である。悪循環はさらに、管理組合の機能低下をもたらす。管理組合の機能低下は管理不全になる。管理不全になれば、周辺にも深刻な影響を及ぼす。すなわち社会問題化する。小規模マンションは近年のマンション問題の縮図のようでもある。一刻も早く対策を取るべきである。
適正化法の改正で、行政がマンションの管理状況を具体的に把握できる環境は整った。そして管理不全になりかねないマンションに対して専門家を派遣しアドバイスするだけではなく、さらに踏み込むこともできるようになった。そこで、大切なことはアドバイスするときの具体的な解決策である。そのためにはマンション管理組合が選択できる商品やサービスがもっともっと必要である。今はあまりにも選択肢が少なすぎる。行政に頼るのもいいが、民間の商品やサービスの開発に大いに期待したい。（MCKK 澤 與志博）
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【発行者】
株式会社マンションコンサルティング
〒121-0807 東京都足立区伊興本町1-6-23
TEL:03-5809-4477 FAX:03-5809-4377
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このデータによれば、都道府県別では、東京都が最も高く、次いで神奈川県、大阪府となり、当然ながら大都市のマンション化率が高いことがわかります。また、東京都千代田区が81％を超えるマンション化率でとても高いことがわかります。参考にしてください。
■Kantei eye 114(マンション化率/マンション・一戸建て住宅データ白書)
https://y.bmd.jp/90/3703/1188/XXXX
それでは、「マンションへの散歩道」の第二十六歩を発信しますので御一読ください。（MCKK編集）
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目次
１ 岩見守和のマンション関係記事：2023年4月分（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
２ マンションと法：総会の開催準備（弁護士 豊田 秀一）
３ アメリカ便り：HOW DID THEY BUILD THAT?（米テキサス 谷 景太）
４ 避難生活に役立つカトー折り：散歩で出会う人（カトー折り 加藤 祐一）
５ マンション関係判例集：環境関係訴訟／等々（MCKK編集）
６ マンション問題を考える：マンション管理の商品とサービス（MCKK 澤 與志博）
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【１ 岩見守和のマンション関係記事】
■マンション関係記事4月分
好評のマンション関係記事4月分（39ページ）をお届けします。（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
【岩見】マンション関係記事_2023年4月.pdf
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■『岩見守和のマンション関係記事』のバックナンバーはこちらで確認できます。
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【2 マンションと法】
■総会の開催準備
前回に引き続き、総会に関する問題を取り上げます。標準管理規約４２条３項では、通常総会は、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集しなければならないと規定されています。そのため、マンションの会計年度の定めにもよりますが、毎年５月、６月頃が総会開催時期となっているマンションが多いのではないかと思います。総会は、・・・・・・（弁護士 豊田 秀一）
《以下、ホームページに掲載》
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【3 アメリカ便り】
■HOW DID THEY BUILD THAT?
読者のみなさん、こんにちは。日本もようやくコロナが5類になってよかったですね。日本に旅行するインバウンドの外国人数も多くなったそうで、もちろん彼らはマスクしないでしょうから、マスクなし文化を海外から逆輸入するかのようにマスクを外して元気に活動される方が増えていくのではないかと期待しています。そうした中、こちらダラスでは初夏のような30度近い日が続き、・・・・・・・・（米テキサス 谷 景太）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1192/XXXX
【4 避難生活に役立つカトー折り】
■散歩で出会う人
私はそもそも散歩する習慣はないので、その散歩を好むとはどういう心境になると散歩したくなるかはよくわからない。でもこの散歩の気分であちらこちらで気付きや発見があって楽しいのである。どういう訳なのかわからないが出会う人というのは偶然に出会っているのでなく、必然的に出会っているのではないか・・・・・・（カトー折り 加藤 祐一）
《以下、ホームページに掲載》
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■今月のカトー折り
～ドギーバックの折り方～
【5 マンション関係判例集】
マンションに関する裁判の判例等を「マンション関係判例集」としてまとめました。
本資料は山形民男氏の作成した判例資料集「時系列平成26年~令和2年」全131ページをもとにしています。（MCKK編集）
■環境関係訴訟
隣接地に建築するマンションによる日照阻害)損害賠償訴訟 最二小決平27年3月6日
■マンション購入と瑕疵担保訴訟 耐震性等
建築マンション耐震強度不足訴訟 平26年4月22日 大阪高判
■マンション購入と瑕疵担保訴訟 土地関係
マンション全体の借地権の瑕疵と説明義務 東京地判 平26年9月19日
■工事瑕疵訴訟
音楽家の部屋に関する防音工事の瑕疵担保責任 東京地判 平27年7月9日
■売買契約解除
通気管施工不良による悪臭で賃貸困難瑕疵修補訴訟 平6年2月24日 東京高判
《詳細は、ホームページに掲載》
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【６ マンション問題を考える】
■マンション管理の商品とサービス
一般的に、戸数が50戸未満のマンションのことを小規模マンションと言う。地域にもよるが全マンションの50％前後が小規模マンションである。住人同志のコミュニケーションがとりやすい、合意形成が図りやすいなどのメリットが多い。
今、その小規模マンションの悩みが深くなっている。例えば、自主管理をしているある小規模マンションでは、一部の区分所有者に負担が集中し過ぎる問題がおきている。だからと言って管理会社に委託しようとするとコストの問題などがおき、なかなか前に進まない。また、管理会社に委託をしているある小規模マンションでは、管理会社のビジネスモデルに合致しないが故の管理委託契約の継続が困難になる問題がおきている。
これら小規模マンションでは、住人の高齢化、賃貸化、空室化、などの問題が山積し始めている。その結果、管理組合の運営が困難をきたす。そこに建物の高経年化が追い打ちをかける。そんな悪循環である。悪循環はさらに、管理組合の機能低下をもたらす。管理組合の機能低下は管理不全になる。管理不全になれば、周辺にも深刻な影響を及ぼす。すなわち社会問題化する。小規模マンションは近年のマンション問題の縮図のようでもある。一刻も早く対策を取るべきである。
適正化法の改正で、行政がマンションの管理状況を具体的に把握できる環境は整った。そして管理不全になりかねないマンションに対して専門家を派遣しアドバイスするだけではなく、さらに踏み込むこともできるようになった。そこで、大切なことはアドバイスするときの具体的な解決策である。そのためにはマンション管理組合が選択できる商品やサービスがもっともっと必要である。今はあまりにも選択肢が少なすぎる。行政に頼るのもいいが、民間の商品やサービスの開発に大いに期待したい。（MCKK 澤 與志博）
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