『マンションへの散歩道 第二十五歩』 2023/4/10
2023/04/10 (Mon) 13:10
━「マンションへの散歩道」発行：マンションコンサルティング-━
このメールマガジンは、配信登録された方の他に、マンションコンサルティング社員と名刺交換された方、および過去に展示会・セミナー等に参加いただいた方に配信しています。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
XXXX XXXX 様
多くのマンション管理組合は長期修繕計画を策定し、その計画に応じた額を区分所有者から徴収します。その徴収した修繕積立金を管理運用する方法は、金融機関への預金と、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の二つが代表的です。
「マンションすまい・る債」は、元本保証はありませんが、独立行政法人住宅金融支援機構法に基づき、機構債権者は優先弁済を受けることができます。ですから、リスクを抑えた資産運用が可能で、かつ、マンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げや保証料の割引を受けることができます。
また、マンション管理適正化法の改正で管理計画認定制度が始まりました。そして、４?からその認定を受けた「管理計画認定マンション」には利率を上乗せした「認定すまい・る債」の募集が開始されました。
■管理計画認定を受けたマンション向けマンションすまい・る債ご案内チラシ
https://y.bmd.jp/90/3703/1165/XXXX
■住宅金融支援機構 マンションすまい・る債のページ
https://y.bmd.jp/90/3703/1166/XXXX
それでは、「マンションへの散歩道」の第二十五歩を発信しますので御一読ください。（MCKK編集）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
目次
１ 岩見守和のマンション関係記事：2023年3月分（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
２ マンションと法：総会への出席率（弁護士 豊田 秀一）
３ アメリカ便り：アメリカの部屋（米テキサス 谷 景太）
４ 避難生活に役立つカトー折り： カトー折りの散歩道（カトー折り 加藤 祐一）
５ マンション関係判例集：水漏れ訴訟（MCKK編集）
６ マンション問題を考える：第三者管理方式（MCKK 澤 與志博）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【１ 岩見守和のマンション関係記事】
■マンション関係記事2月分
好評のマンション関係記事3月分（93ページ）をお届けします。（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
【岩見】マンション関係記事_2023年3月.pdf
https://y.bmd.jp/90/3703/1167/XXXX
■『岩見守和のマンション関係記事』のバックナンバーはこちらで確認できます。
https://y.bmd.jp/90/3703/1168/XXXX
【2 マンションと法】
■総会への出席率
本連載では、管理計画認定制度の認定基準の項目に沿って、マンションに関する法的問題を取り上げることとしています。これまでは、「管理組合の経理」に関連して管理費等の滞納問題を取り上げ、その後、「管理組合の運営」に関連して役員に関する法的問題を取り上げてきました。区分所有法等の法律や制度をご紹介することも有益かとは考えておりますが、実際のマンション管理の場面では何が問題となっているのかという生の情報をお伝えすることの方が皆様のイメージが沸きやすい・・・・・・（弁護士 豊田 秀一）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1169/XXXX
【3 アメリカ便り】
■アメリカの部屋
今回はアメリカの一般的な家の中の様子を紹介してみたいと思います。
こちらは典型的な90年代のアメリカの部屋です。高年齢の方の家では今でもこのような感じが多いです。義理の祖母の家も似たような感じでした。写真の中央に暖炉があります。その右横に薪が積まれています。薪を実際に燃やす暖炉は別格です。存在感もありますし、火守りをするのが意外と楽しく、時間を忘れてしまいます。大きなソファに寄りかかりながら、グラスを傾けるのもよし。家族でワイワイと火を囲んでクリスマスプレゼントを開けたり。火を見ていると癒されますよね。・・・・・・・・・・（米テキサス 谷 景太）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1170/XXXX
【4 避難生活に役立つカトー折り】
■カトー折りの散歩道
私が暮らすマンションは、少し高台にあって、その２階の東角部屋です。窓は部屋の東側、南側、北側に窓があります。今は、どの窓からも満開の桜を見れます。こんなに眺望のよいところに暮らしているんだと春は、特に感じられます。ベランダ側の窓にはよく雀がやってきますし、公園の緑もあって、最高だなぁと思います。ここにはもう30年に住んでいるのに・・・・・・（カトー折り 加藤 祐一）
■今月のカトー折り
～カトー折りの角折りの箱～
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1171/XXXX
【5 マンション関係判例集】
マンションに関する裁判の判例等を「マンション関係判例集」としてまとめました。
本資料は山形民男氏の作成した判例資料集「時系列平成26年~令和2年」全131ページをもとにしています。（MCKK編集）
■水漏れ訴訟 管理組合に対する訴訟［例］
排水管枝管は共用部分で階上者の漏水損害賠償責任否定 平12年3月21日最三小判
■水漏れ訴訟 管理会社に対する訴訟［例］
管理会社パッキン劣化による水漏れ事故責任訴訟 平5年1月28日 東京地判
■水漏れ訴訟 住民に対する訴訟［例］
浴室リフォームで下階漏水のため管理組合からの訴訟 東京地判 平28年6月30日
《詳細は、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1172/XXXX
【６ マンション問題を考える】■第三者管理方式
マンションに関係する仕事をしていると、管理組合の限界が見えることがある。
一部の区分所有者への過度な負担。積極的な区分所有者の高齢化。自分の生活を優先する区分所有者。全く無関心な区分所有者。専有部を賃貸している非協力的になる区分所有者。また、管理会社が自社のビジネスモデルを優先し、採算に合わない場合等の管理委託契約の解除。
このような事態を放置すれば管理不全になりかねない。では、どうすればよいか。その対策のひとつとして、管理会社やマンション管理士などの専門家に管理を任せる方法がある。第三者管理方式という。（第三者管理方式は専門的にはいくつかの方式があるが、ここでは省く。）
第三者管理方式は問題が多いという。例えば、区分所有者が管理者であるべきだという意見がある。確かに、マンション標準管理規約では、管理組合は管理者の要件を区分所有者としている。しかし、区分所有法では、「区分所有者は、規約に別段の定めない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる」と規定され、管理者が総会で選任されれば区分所有者でない者でも管理者になれる。また、管理会社による第三者管理方式は利益相反だという意見がある。これも、管理会社を管理者とする承認及び管理者業務の委託契約締結承認が総会において適切になされていれば基本的には問題ないという国交省の見解がある。
すなわち、我々が第三者管理方式に慣れていないだけのようである。もちろん、第三者管理方式にしたからと言ってすべての問題が解決するわけではないが、区分所有者自らが責任者であるという意識を持っていれば多くを解決できる。第三者管理方式は時代の要請のようだ。（MCKK 澤 與志博）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【メールマガジン規約、配信停止、登録アドレス変更】
本メールマガジンの登録規約、配信登録、配信停止は、以下よりお進みください。
(登録アドレスの変更につきましては、旧アドレスの配信停止、新アドレスの配信登録を行ってください)
マンションへの散歩道_登録規約.
https://y.bmd.jp/90/3703/1173/XXXX
配信登録
https://y.bmd.jp/90/3703/1174/XXXX
配信停止
https://y.bmd.jp/90/3703/1175/XXXX
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【ご意見・ご感想等】
本マガジンについてのご意見ご感想をお寄せください。
広報担当メールアドレス
info@mansion-consulting.co.jp
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【発行者】
株式会社マンションコンサルティング
〒121-0807 東京都足立区伊興本町1-6-23
TEL:03-5809-4477 FAX:03-5809-4377
https://y.bmd.jp/90/3703/1176/XXXX
横浜Webオフィス（神奈川県横浜市）、白浜ラボラトリー（和歌山県田辺市）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
掲載記事の無断転載を禁じます。（Copyright Mansion Consulting K.K.）
このメールマガジンは、配信登録された方の他に、マンションコンサルティング社員と名刺交換された方、および過去に展示会・セミナー等に参加いただいた方に配信しています。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
XXXX XXXX 様
多くのマンション管理組合は長期修繕計画を策定し、その計画に応じた額を区分所有者から徴収します。その徴収した修繕積立金を管理運用する方法は、金融機関への預金と、住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」の二つが代表的です。
「マンションすまい・る債」は、元本保証はありませんが、独立行政法人住宅金融支援機構法に基づき、機構債権者は優先弁済を受けることができます。ですから、リスクを抑えた資産運用が可能で、かつ、マンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げや保証料の割引を受けることができます。
また、マンション管理適正化法の改正で管理計画認定制度が始まりました。そして、４?からその認定を受けた「管理計画認定マンション」には利率を上乗せした「認定すまい・る債」の募集が開始されました。
■管理計画認定を受けたマンション向けマンションすまい・る債ご案内チラシ
https://y.bmd.jp/90/3703/1165/XXXX
■住宅金融支援機構 マンションすまい・る債のページ
https://y.bmd.jp/90/3703/1166/XXXX
それでは、「マンションへの散歩道」の第二十五歩を発信しますので御一読ください。（MCKK編集）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
目次
１ 岩見守和のマンション関係記事：2023年3月分（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
２ マンションと法：総会への出席率（弁護士 豊田 秀一）
３ アメリカ便り：アメリカの部屋（米テキサス 谷 景太）
４ 避難生活に役立つカトー折り： カトー折りの散歩道（カトー折り 加藤 祐一）
５ マンション関係判例集：水漏れ訴訟（MCKK編集）
６ マンション問題を考える：第三者管理方式（MCKK 澤 與志博）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【１ 岩見守和のマンション関係記事】
■マンション関係記事2月分
好評のマンション関係記事3月分（93ページ）をお届けします。（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
【岩見】マンション関係記事_2023年3月.pdf
https://y.bmd.jp/90/3703/1167/XXXX
■『岩見守和のマンション関係記事』のバックナンバーはこちらで確認できます。
https://y.bmd.jp/90/3703/1168/XXXX
【2 マンションと法】
■総会への出席率
本連載では、管理計画認定制度の認定基準の項目に沿って、マンションに関する法的問題を取り上げることとしています。これまでは、「管理組合の経理」に関連して管理費等の滞納問題を取り上げ、その後、「管理組合の運営」に関連して役員に関する法的問題を取り上げてきました。区分所有法等の法律や制度をご紹介することも有益かとは考えておりますが、実際のマンション管理の場面では何が問題となっているのかという生の情報をお伝えすることの方が皆様のイメージが沸きやすい・・・・・・（弁護士 豊田 秀一）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1169/XXXX
【3 アメリカ便り】
■アメリカの部屋
今回はアメリカの一般的な家の中の様子を紹介してみたいと思います。
こちらは典型的な90年代のアメリカの部屋です。高年齢の方の家では今でもこのような感じが多いです。義理の祖母の家も似たような感じでした。写真の中央に暖炉があります。その右横に薪が積まれています。薪を実際に燃やす暖炉は別格です。存在感もありますし、火守りをするのが意外と楽しく、時間を忘れてしまいます。大きなソファに寄りかかりながら、グラスを傾けるのもよし。家族でワイワイと火を囲んでクリスマスプレゼントを開けたり。火を見ていると癒されますよね。・・・・・・・・・・（米テキサス 谷 景太）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1170/XXXX
【4 避難生活に役立つカトー折り】
■カトー折りの散歩道
私が暮らすマンションは、少し高台にあって、その２階の東角部屋です。窓は部屋の東側、南側、北側に窓があります。今は、どの窓からも満開の桜を見れます。こんなに眺望のよいところに暮らしているんだと春は、特に感じられます。ベランダ側の窓にはよく雀がやってきますし、公園の緑もあって、最高だなぁと思います。ここにはもう30年に住んでいるのに・・・・・・（カトー折り 加藤 祐一）
■今月のカトー折り
～カトー折りの角折りの箱～
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1171/XXXX
【5 マンション関係判例集】
マンションに関する裁判の判例等を「マンション関係判例集」としてまとめました。
本資料は山形民男氏の作成した判例資料集「時系列平成26年~令和2年」全131ページをもとにしています。（MCKK編集）
■水漏れ訴訟 管理組合に対する訴訟［例］
排水管枝管は共用部分で階上者の漏水損害賠償責任否定 平12年3月21日最三小判
■水漏れ訴訟 管理会社に対する訴訟［例］
管理会社パッキン劣化による水漏れ事故責任訴訟 平5年1月28日 東京地判
■水漏れ訴訟 住民に対する訴訟［例］
浴室リフォームで下階漏水のため管理組合からの訴訟 東京地判 平28年6月30日
《詳細は、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/1172/XXXX
【６ マンション問題を考える】■第三者管理方式
マンションに関係する仕事をしていると、管理組合の限界が見えることがある。
一部の区分所有者への過度な負担。積極的な区分所有者の高齢化。自分の生活を優先する区分所有者。全く無関心な区分所有者。専有部を賃貸している非協力的になる区分所有者。また、管理会社が自社のビジネスモデルを優先し、採算に合わない場合等の管理委託契約の解除。
このような事態を放置すれば管理不全になりかねない。では、どうすればよいか。その対策のひとつとして、管理会社やマンション管理士などの専門家に管理を任せる方法がある。第三者管理方式という。（第三者管理方式は専門的にはいくつかの方式があるが、ここでは省く。）
第三者管理方式は問題が多いという。例えば、区分所有者が管理者であるべきだという意見がある。確かに、マンション標準管理規約では、管理組合は管理者の要件を区分所有者としている。しかし、区分所有法では、「区分所有者は、規約に別段の定めない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる」と規定され、管理者が総会で選任されれば区分所有者でない者でも管理者になれる。また、管理会社による第三者管理方式は利益相反だという意見がある。これも、管理会社を管理者とする承認及び管理者業務の委託契約締結承認が総会において適切になされていれば基本的には問題ないという国交省の見解がある。
すなわち、我々が第三者管理方式に慣れていないだけのようである。もちろん、第三者管理方式にしたからと言ってすべての問題が解決するわけではないが、区分所有者自らが責任者であるという意識を持っていれば多くを解決できる。第三者管理方式は時代の要請のようだ。（MCKK 澤 與志博）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【メールマガジン規約、配信停止、登録アドレス変更】
本メールマガジンの登録規約、配信登録、配信停止は、以下よりお進みください。
(登録アドレスの変更につきましては、旧アドレスの配信停止、新アドレスの配信登録を行ってください)
マンションへの散歩道_登録規約.
https://y.bmd.jp/90/3703/1173/XXXX
配信登録
https://y.bmd.jp/90/3703/1174/XXXX
配信停止
https://y.bmd.jp/90/3703/1175/XXXX
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【ご意見・ご感想等】
本マガジンについてのご意見ご感想をお寄せください。
広報担当メールアドレス
info@mansion-consulting.co.jp
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【発行者】
株式会社マンションコンサルティング
〒121-0807 東京都足立区伊興本町1-6-23
TEL:03-5809-4477 FAX:03-5809-4377
https://y.bmd.jp/90/3703/1176/XXXX
横浜Webオフィス（神奈川県横浜市）、白浜ラボラトリー（和歌山県田辺市）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
掲載記事の無断転載を禁じます。（Copyright Mansion Consulting K.K.）