(再送)『マンションへの散歩道 第十九歩』 2022/10/10
2022/10/10 (Mon) 13:07
━「マンションへの散歩道」発行：マンションコンサルティング-━
このメールマガジンは、配信登録された方の他に、マンションコンサルティング社員と名刺交換された方、および過去に展示会・セミナー等に参加いただいた方に配信しています。
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XXXX XXXX 様
9月1日は防災の日でした。
各地で様々な防災に関する行事が行われ、マンションの防災を考えるいい機会になりました。
マンションは堅固な建物なので安全性が高く、多くの人が住んでいる生活の場なので、コミュニティの側面からも防災に対する貢献度が高いと言われます。だからこそ、災害発生に備えた防災体制を作っておくことは、とても大切です。すなわち、避難所に避難するのではなく、自分達のマンションで災害時の生活を維持することを前提に考え、管理組合や自治会で出来る体制を作り、そのうえで各住戸が世帯単位で災害に備えた取り組みをし、マンションに余裕状態を作り、地域の住民を受け入れることを体制として構築することです。
また、災害時には必ずしも全員がマンションに居るわけではないので、家族同士や離れた場所にいる友人達と連絡しあい、心の安心感を作ることも防災体制の一つとして想定しておくことも大切です。
セコム株式会社が、興味深い「防災に関する意識調査」を発表しています。
・セコム株式会社ホームページ（報道資料）
https://y.bmd.jp/90/3703/890/XXXX
・調査結果
https://y.bmd.jp/90/3703/891/XXXX
「その結果、災害時、回線の混雑で携帯電話・スマートフォンの通話機能が使えない場合、携帯電話・スマートフォン以外の代替手段を持たない人が95％に上ることが明らかになりました。また、何らかの防災対策をしている人の半数以上が防災リュックを準備している一方で、その防災リュックの中身がベストだと思えない人が8割いることも明らかになりました。」（出所：セコム株式会社ホームページ）
それでは、「マンションへの散歩道」の第十九歩を発信しますので御一読ください。（MCKK編集）
【１ 岩見守和のマンション関係記事】
■マンション関係記事9月分
好評のマンション関係記事9月分（63ページ）をお届けします。（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
【岩見】マンション関係記事_2022年9月.pdf
https://y.bmd.jp/90/3703/892/XXXX
■『岩見守和のマンション関係記事』のバックナンバーはこちらで確認できます。
https://y.bmd.jp/90/3703/893/XXXX
【2 マンションと法】
■管理組合の運営において、なぜ監事が必要なのか
ここ数回は、当初想定していたテーマからは脱線して、「２つの老い」に関するテーマを扱ってきましたが、今回からは話を戻して、管理組合の運営に関する問題を見ていきたいと思います。認定基準の中には「監事が選任されていること」が挙げられていますので、今回は、管理組合の運営において、なぜ監事が必要なのかという点を・・・・・・（弁護士 豊田 秀一）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/894/XXXX
【3 アメリカ便り】
■見えざる手
去る9月21日水曜日、FRB(米国連邦準備制度理事会)は継続して今年5度目の利上げを発表しました。6月以降は3期連続で0.75%の大幅利上げとなりました。金融引き締めによるインフレ対策。これによって、住宅ローンやクレジットローンの利率負担が益々上がる・・・・・・（米テキサス 谷 景太）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/895/XXXX
【4 避難生活に役立つカトー折り】
■振り返りの時間
こんにちは、カトー折り研究所の加藤です。メルマガを書くようになって、わかったことがあります。メルマガ執筆は私に振り返りの時間を与えてくれる素敵な時間です。何を振り返っているのかはそのとき一瞬のようですが、その一瞬を洗面所に常設しているメモ用紙に留めることに成功しました。 一瞬、あ、そうだ、そっーかーと気づいたときに・・・・・・（カトー折り 加藤 祐一）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/896/XXXX
■今月のカトー折り
すくう、食べる、自由に作れる万能スプーン（さじ折り）
（インスタントコーヒー粉をすくうさじ、レンゲなど）
【5 マンション関係判例集】
マンションに関する裁判の判例等を「マンション関係判例集」としてまとめました。
本資料は山形民男氏の作成した判例資料集「時系列平成26年~令和2年」全131ページをもとにしています。（MCKK編集）
■業者間訴訟［例］
・耐震強度確認する指定確認検査機関の責任 最一小決 平27月4月16日
■管理会社関係訴訟［例］
・管理人夫婦による残業手当訴訟 東京地判 平26年12月2日
■管理会社からの訴訟［例］
・隣接地住民から多年にわたる不当クレームで業務妨害東京地判 平27年12月17日
■管理委託会社関係［例］
・管理委託会社への預り金等請求事件平26年6月20日 東京地判
《詳細は、ホームページに掲載》
【６ 管理組合方式の限界】
マンション管理組合に関して、この2年ほどのマスコミの記事を念入りにチェックすると気づくことがある。
例えば、A紙のマンション管理組合記事はこうだ。
第一回目の特集は、「マンションの建物の高齢化と住人の高齢化」「役員の担い手不足」「空き屋と相続」「修繕積立金の不足」と現状課題の記事である。第二回目の特集は、「住人の要求度の高いマンション」「マンションを相手に働く問題点」「管理委託費の値上げ」「契約打ち切り」と管理会社目線の課題の記事である。そして、第三回目の特集は「自主管理」「第三者管理」「管理認定制度」「専門家の活用」と新しい管理方式の記事である。
これらを分析すると、従来の管理組合方式は限界にきていると読み取れる。限界にきているのだから、過去にこだわらず、別の管理方式も導入し、管理に多様性を持たせた方が良いと述べている。すなわち、マンションの管理方式のチェンジである。
マンションは建築して販売し、区分所有者が入居し、その後しばらくの間は区分所有者全員が管理組合を構成し、マンションを維持管理するという考え方で行われる。しかし、現実に管理組合の運営が10年、20年と経過し、全体としてみてみるとどうもうまくいっていない。仮にこれを続けたら50年、60年後のマンションの終活など視野に入れられなくなる。やはり、日本のマンション管理の管理組合方式が限界にきているのである。
そこに、マンションという名の不動産の投機的商品化が、この問題を加速させた。経済活動を優先してもっともっとマンションの商品価値を高めたいという欲求が高くなってきた。しかし、欲求を高めれば高めるほど区分所有者の住人意識は低くなり、管理組合方式がより困難になった。タワマンがその代表である。そこで、今回の適正化法の改正を契機に、第三者管理に代表されるような専門家による管理方式を中心に、一気にマンションの管理方式の多様化が始まった。
確かに、管理組合方式は集団的な民主主義運営ができるので、外形的にはよい考えである。しかし、時代は個を中心とした民主主義に移行している。そこに無理が生じてきたのではないだろうか。そうすると、マンションの終活（再生するにしろ取り壊すにしろ）がゴールだとすると、今の管理組合方式だけでは、限界にきたことは明らかである。また一歩、マンション管理の制度は前進したと思う。（MCKK 澤 與志博
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【発行者】
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〒121-0807 東京都足立区伊興本町1-6-23
TEL:03-5809-4477 FAX:03-5809-4377
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マンションは堅固な建物なので安全性が高く、多くの人が住んでいる生活の場なので、コミュニティの側面からも防災に対する貢献度が高いと言われます。だからこそ、災害発生に備えた防災体制を作っておくことは、とても大切です。すなわち、避難所に避難するのではなく、自分達のマンションで災害時の生活を維持することを前提に考え、管理組合や自治会で出来る体制を作り、そのうえで各住戸が世帯単位で災害に備えた取り組みをし、マンションに余裕状態を作り、地域の住民を受け入れることを体制として構築することです。
また、災害時には必ずしも全員がマンションに居るわけではないので、家族同士や離れた場所にいる友人達と連絡しあい、心の安心感を作ることも防災体制の一つとして想定しておくことも大切です。
セコム株式会社が、興味深い「防災に関する意識調査」を発表しています。
・セコム株式会社ホームページ（報道資料）
https://y.bmd.jp/90/3703/890/XXXX
・調査結果
https://y.bmd.jp/90/3703/891/XXXX
「その結果、災害時、回線の混雑で携帯電話・スマートフォンの通話機能が使えない場合、携帯電話・スマートフォン以外の代替手段を持たない人が95％に上ることが明らかになりました。また、何らかの防災対策をしている人の半数以上が防災リュックを準備している一方で、その防災リュックの中身がベストだと思えない人が8割いることも明らかになりました。」（出所：セコム株式会社ホームページ）
それでは、「マンションへの散歩道」の第十九歩を発信しますので御一読ください。（MCKK編集）
【１ 岩見守和のマンション関係記事】
■マンション関係記事9月分
好評のマンション関係記事9月分（63ページ）をお届けします。（情報リスクアドバイザー 岩見 守和）
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■『岩見守和のマンション関係記事』のバックナンバーはこちらで確認できます。
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【2 マンションと法】
■管理組合の運営において、なぜ監事が必要なのか
ここ数回は、当初想定していたテーマからは脱線して、「２つの老い」に関するテーマを扱ってきましたが、今回からは話を戻して、管理組合の運営に関する問題を見ていきたいと思います。認定基準の中には「監事が選任されていること」が挙げられていますので、今回は、管理組合の運営において、なぜ監事が必要なのかという点を・・・・・・（弁護士 豊田 秀一）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/894/XXXX
【3 アメリカ便り】
■見えざる手
去る9月21日水曜日、FRB(米国連邦準備制度理事会)は継続して今年5度目の利上げを発表しました。6月以降は3期連続で0.75%の大幅利上げとなりました。金融引き締めによるインフレ対策。これによって、住宅ローンやクレジットローンの利率負担が益々上がる・・・・・・（米テキサス 谷 景太）
《以下、ホームページに掲載》
https://y.bmd.jp/90/3703/895/XXXX
【4 避難生活に役立つカトー折り】
■振り返りの時間
こんにちは、カトー折り研究所の加藤です。メルマガを書くようになって、わかったことがあります。メルマガ執筆は私に振り返りの時間を与えてくれる素敵な時間です。何を振り返っているのかはそのとき一瞬のようですが、その一瞬を洗面所に常設しているメモ用紙に留めることに成功しました。 一瞬、あ、そうだ、そっーかーと気づいたときに・・・・・・（カトー折り 加藤 祐一）
《以下、ホームページに掲載》
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■今月のカトー折り
すくう、食べる、自由に作れる万能スプーン（さじ折り）
（インスタントコーヒー粉をすくうさじ、レンゲなど）
【5 マンション関係判例集】
マンションに関する裁判の判例等を「マンション関係判例集」としてまとめました。
本資料は山形民男氏の作成した判例資料集「時系列平成26年~令和2年」全131ページをもとにしています。（MCKK編集）
■業者間訴訟［例］
・耐震強度確認する指定確認検査機関の責任 最一小決 平27月4月16日
■管理会社関係訴訟［例］
・管理人夫婦による残業手当訴訟 東京地判 平26年12月2日
■管理会社からの訴訟［例］
・隣接地住民から多年にわたる不当クレームで業務妨害東京地判 平27年12月17日
■管理委託会社関係［例］
・管理委託会社への預り金等請求事件平26年6月20日 東京地判
《詳細は、ホームページに掲載》
【６ 管理組合方式の限界】
マンション管理組合に関して、この2年ほどのマスコミの記事を念入りにチェックすると気づくことがある。
例えば、A紙のマンション管理組合記事はこうだ。
第一回目の特集は、「マンションの建物の高齢化と住人の高齢化」「役員の担い手不足」「空き屋と相続」「修繕積立金の不足」と現状課題の記事である。第二回目の特集は、「住人の要求度の高いマンション」「マンションを相手に働く問題点」「管理委託費の値上げ」「契約打ち切り」と管理会社目線の課題の記事である。そして、第三回目の特集は「自主管理」「第三者管理」「管理認定制度」「専門家の活用」と新しい管理方式の記事である。
これらを分析すると、従来の管理組合方式は限界にきていると読み取れる。限界にきているのだから、過去にこだわらず、別の管理方式も導入し、管理に多様性を持たせた方が良いと述べている。すなわち、マンションの管理方式のチェンジである。
マンションは建築して販売し、区分所有者が入居し、その後しばらくの間は区分所有者全員が管理組合を構成し、マンションを維持管理するという考え方で行われる。しかし、現実に管理組合の運営が10年、20年と経過し、全体としてみてみるとどうもうまくいっていない。仮にこれを続けたら50年、60年後のマンションの終活など視野に入れられなくなる。やはり、日本のマンション管理の管理組合方式が限界にきているのである。
そこに、マンションという名の不動産の投機的商品化が、この問題を加速させた。経済活動を優先してもっともっとマンションの商品価値を高めたいという欲求が高くなってきた。しかし、欲求を高めれば高めるほど区分所有者の住人意識は低くなり、管理組合方式がより困難になった。タワマンがその代表である。そこで、今回の適正化法の改正を契機に、第三者管理に代表されるような専門家による管理方式を中心に、一気にマンションの管理方式の多様化が始まった。
確かに、管理組合方式は集団的な民主主義運営ができるので、外形的にはよい考えである。しかし、時代は個を中心とした民主主義に移行している。そこに無理が生じてきたのではないだろうか。そうすると、マンションの終活（再生するにしろ取り壊すにしろ）がゴールだとすると、今の管理組合方式だけでは、限界にきたことは明らかである。また一歩、マンション管理の制度は前進したと思う。（MCKK 澤 與志博
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